Бесплатный инструмент · Miami-Dade и Broward
Максимум, который можно поставить и всё ещё заработать.
Считайте назад — от того, сколько дом стоит отремонтированным, а не вперёд от того, каким дешёвым он выглядит. А затем прибавьте сборы, которые округ берёт сверх вашей выигравшей ставки: именно на них чаще всего попадаются новички.
ARV — стоимость после ремонта: за сколько этот дом продастся, когда работы будут закончены. По сопоставимым сделкам, а не по надежде.
Внутрь до торгов вас не пустят, поэтому считайте с запасом. Крыша и seawall — береговая подпорная стенка — это те два пункта, которые здесь рушат сделки.
Ваша максимальная ставка
$268,500
На доллар выше — и сделка перестаёт работать. Запишите это число до торгов и не двигайте его.
Как складывается это число
- Стоимость после ремонта
- $450,000
- Ремонт
- − $60,000
- Содержание, closing и продажа
- − $54,000
- Ваша маржа
- − $67,500
- Максимальная ставка
- $268,500
Что вы должны сверх ставки
Это не опция, и в ставку это не входит. Один только сбор за registry — около 1.5% от суммы, на которой вы выиграли.
- Сбор суда за registry
- $4,035
- Documentary stamps на deed
- $1,611
- Регистрация deed
- $19
- Сборы сверху
- $5,665
- Всего наличными к оплате
- $274,165
Почему считают назад
- Начинайте с конца, а не с начала
- Единственное число, которое имеет значение, — за сколько дом продастся отремонтированным. Всё остальное вычитается из него. Тот, кто отталкивается от стартовой ставки и спрашивает «это дёшево?», отвечает не на тот вопрос.
- Считайте ремонт с запасом, потому что внутрь вас не пустят
- Ни один аукционный объект во Флориде не продаётся с внутренним осмотром. Вы считаете снаружи, по истории разрешений и по сопоставимым сделкам. Исходите из того, что невидимая часть хуже видимой.
- Вычитайте маржу до ставки, а не после
- Маржа, которую вы рассчитываете найти позже, — не маржа. Вычтите её прямо в расчёте, чтобы максимальная ставка уже её содержала, и записанное число было тем числом, на котором вы останавливаетесь.
- Прибавьте долю округа
- Сбор за registry, налог на deed и регистрация ложатся сверх выигравшей ставки. На ставке в $300,000 это несколько тысяч долларов, а налог на deed в двух округах к тому же разный.
Что сюда не входит
- Lien и судебные решения, которые переживают торги: узнать это можно только проверкой title
- Неуплаченный налог на недвижимость и штрафы по строительному коду
- Взносы кондоминиума или HOA, которые ассоциация может потребовать с вас
- Стоимость выселения жильцов — это судебная процедура, и она занимает время
- Страховка: она нужна с того дня, как перешло title, и на побережье она недешёвая
Вопросы
Прямые ответы.
Остались сомнения? Спросите нас прямо в форме выше. Каждое сообщение читает живой человек.
Сколько ставить на торгах foreclosure и как посчитать max bid?
Считайте назад. Возьмите, за сколько дом продастся после ремонта, вычтите смету ремонта, вычтите расходы на содержание и продажу, затем вычтите прибыль, которая нужна вам за принятый риск. Остаток — ваш потолок. И помните, что округ прибавляет сверх выигравшей ставки сбор за registry, налог на deed и регистрацию, так что наличных нужно больше, чем сама ставка.
Что такое правило 70% и работает ли оно в Южной Флориде?
Правило гласит: ставить не больше 70% от стоимости после ремонта за вычетом ремонта. Как быстрая проверка оно полезно, а как инструмент решения здесь работает плохо: оно прячет ровно те две вещи, которые в Miami-Dade и Broward действительно меняются, — страховку на побережье и реальное состояние дома, в который вас ни разу не пустили. Считайте полностью, а правило держите как второе мнение.
Какие сборы я плачу сверх выигравшей ставки?
Сбор суда за registry: 3% с первых $500 и 1.5% с каждых следующих $100 — примерно 1.5% от всей ставки. Documentary stamps на deed: $0.70 за $100 в Broward, но $0.60 в Miami-Dade, плюс там надбавка $0.45, если объект не односемейный дом и не одна квартира в кондоминиуме. И сбор за регистрацию. Ничего из этого в вашу ставку не входит.
Засчитывается ли депозит в цену?
Да, депозит в 5% идёт в счёт того, что вы должны. Чего он не делает, так это не покрывает сборы; а в Miami-Dade деньги, лежащие на депозитном счёте, вообще нельзя использовать для окончательного расчёта. Планируйте остаток как отдельный перевод.
Что будет, если я выиграл и не могу заплатить?
Вы теряете депозит, а продажа отменяется. В Miami-Dade выпускается Certificate of Incomplete Sale, и депозит уходит на повторную публикацию торгов. Broward отстранит вас на две даты торгов на стороне foreclosure, а при невыполнении по tax deed отключит торговый аккаунт на год. Ставьте потолок, который действительно можете оплатить.
Можно ли осмотреть объект до торгов?
Нет. На торгах foreclosure во Флориде внутреннего осмотра не бывает, и тот, кто живёт внутри, не обязан вас впускать. Именно поэтому ремонт входит в расчёт как оценка, а не как смета подрядчика, и поэтому считать с запасом — не пессимизм, а арифметика.
Живой человек, а не портал
Хотите, чтобы мы проверили ваше число?
Пришлите адрес, который вы смотрите. Мы посчитаем ремонт снаружи, поднимем title и назовём потолок, который поставили бы сами, — до торгов, а не после.
- Начинайте с конца, а не с начала
- Считайте ремонт с запасом, потому что внутрь вас не пустят
- Вычитайте маржу до ставки, а не после