Herramienta gratuita · Miami-Dade y Broward
Lo máximo que puede ofrecer y todavía ganar.
Calcule hacia atrás, desde lo que vale la casa ya reparada, no hacia adelante desde lo barata que parece. Y sume los cargos que el condado cobra encima de su puja ganadora, que es donde casi todos los primerizos se estrellan.
Valor después de reparar: por cuánto se vende esta casa cuando el trabajo esté hecho. Ventas comparables, no ilusiones.
No puede entrar antes de pujar, así que calcule de más. El techo y el muro de contención son los dos que arruinan negocios aquí.
Su oferta máxima
$268,500
Un dólar más que esto y el negocio deja de funcionar. Anótelo antes de la subasta y no lo mueva.
Cómo se arma ese número
- Valor ya reparada
- $450,000
- Reparaciones
- − $60,000
- Costos de mantener, cerrar y vender
- − $54,000
- Su margen
- − $67,500
- Oferta máxima
- $268,500
Lo que debe encima de la puja
No son opcionales y no están dentro de la puja. Solo el cargo de registro es cerca del 1.5% de lo que gane.
- Cargo de registro del tribunal
- $4,035
- Sellos de escritura
- $1,611
- Inscripción de la escritura
- $19
- Cargos adicionales
- $5,665
- Efectivo total para completar
- $274,165
Por qué se calcula hacia atrás
- Empiece por el final, no por el principio
- El único número que importa es por cuánto se vende la casa reparada. Todo lo demás se resta de ahí. Quien empieza por la puja inicial y se pregunta «¿está barata?» está contestando la pregunta equivocada.
- Calcule las reparaciones de más, porque no puede entrar
- Ninguna propiedad en subasta en Florida se vende con inspección interior. Usted calcula desde afuera, desde el historial de permisos y desde las ventas comparables. Asuma que lo que no ve está peor que lo que sí ve.
- Saque su margen antes de pujar, no después
- Un margen que piensa encontrar más adelante no es un margen. Réstelo en el cálculo, para que la oferta máxima ya lo contenga y el número que anotó sea el número donde se detiene.
- Sume la parte del condado
- El cargo de registro, el impuesto de escritura y la inscripción caen encima de la puja ganadora. En una puja de $300,000 son varios miles de dólares, y el impuesto de escritura ni siquiera es igual en los dos condados.
Lo que esto no incluye
- Gravámenes o sentencias que sobreviven la subasta: solo un estudio de título lo dice
- Impuestos de propiedad sin pagar y multas de code enforcement
- Cuotas de condominio o HOA que la asociación puede cobrarle a usted
- El costo de desocupar la propiedad, que es un proceso legal y toma tiempo
- El seguro, que necesita desde el día en que cambia el título y no es barato en la costa
Preguntas
Respuestas directas.
¿Le queda alguna duda? Pregúntenos directamente en el formulario de arriba. Una persona real lee todas.
¿Cuánto debo ofrecer en una subasta de foreclosure?
Calcule hacia atrás. Tome por cuánto se venderá la casa ya reparada, reste su estimado de reparaciones, reste los costos de mantener y vender, y luego reste la ganancia que necesita por asumir el riesgo. Lo que queda es su techo. Y recuerde que el condado suma el cargo de registro, el impuesto de escritura y la inscripción encima de lo que gane, así que el efectivo que necesita es más que su puja.
¿Qué es la regla del 70% y sirve en el sur de la Florida?
La regla dice no ofrecer más del 70% del valor ya reparado menos las reparaciones. Sirve como chequeo rápido y funciona mal como herramienta de decisión aquí, porque esconde las dos cosas que de verdad varían en Miami-Dade y Broward: el seguro en la costa y el estado real de una casa a la que nunca lo dejaron entrar. Use el cálculo completo y deje la regla como segunda opinión.
¿Qué cargos pago encima de la puja ganadora?
Un cargo de registro del tribunal del 3% sobre los primeros $500 y 1.5% sobre cada $100 adicional, que es cerca del 1.5% de toda la puja. El impuesto de sellos de escritura, que es $0.70 por $100 en Broward pero $0.60 en Miami-Dade, más un recargo de $0.45 allá salvo que sea casa unifamiliar o una sola unidad de condominio. Y la inscripción. Nada de eso está dentro de su puja.
¿El depósito cuenta para el precio?
Sí, el depósito del 5% se aplica a lo que debe. Lo que no hace es cubrir los cargos, y en Miami-Dade el dinero que está en su cuenta de depósito no se puede usar para el pago final. Planifique el saldo como una transferencia aparte.
¿Qué pasa si gano y no puedo pagar?
Pierde el depósito y la subasta se anula. En Miami-Dade se emite un Certificate of Incomplete Sale y el depósito paga volver a publicar la subasta. Broward lo veta dos fechas del lado de foreclosure, y si el incumplimiento es de tax deed, le desactiva la cuenta por un año. Puje un techo que realmente pueda pagar.
¿Puedo inspeccionar la propiedad antes de pujar?
No. No hay inspección interior en una subasta de foreclosure en Florida y quien la ocupa no tiene obligación de dejarlo entrar. Por eso las reparaciones entran como estimado y no como cotización, y por eso calcular de más no es pesimismo sino aritmética.
Hable con una persona, no con un portal
¿Quiere que revisemos su número?
Mándenos la dirección que está mirando. Calculamos las reparaciones desde afuera, sacamos el título y le decimos el techo que nosotros fijaríamos, antes de la subasta y no después.
- Empiece por el final, no por el principio
- Calcule las reparaciones de más, porque no puede entrar
- Saque su margen antes de pujar, no después