Руководство · Miami-Dade и Broward

Что выигранная ставка не стирает.

Самая дорогая ошибка на аукционе foreclosure (обращение взыскания на заложенную недвижимость) во Флориде — не переплата. Это покупка объекта вместе с чужим долгом. Clerk (канцелярия суда округа) прямо заявляет, что чистоту титула он не гарантирует, — поэтому эта страница о том, что может остаться прикреплённым к дому после вашей победы и как узнать это до торгов, а не после.

Начните с того, что говорит сам Clerk

FAQ самой аукционной площадки формулирует это жёстче, чем осмелилась бы любая брокерская компания. На вопрос, стирает ли продажа остальные обременения объекта, там отвечают: нет. Могут сохраниться другие обременения — судебные решения, приоритетные ипотеки, налоги или lien (залоговые права на имущество), — которые переживают продажу. Победивший участник принимает титул со всеми дефектами, lien, обременениями и обстоятельствами, о которых он знает или мог бы узнать. И далее: офис Clerk не гарантирует чистоту титула.

Прочитайте середину этой фразы внимательно. «Мог бы узнать» — в этом вся суть. Публичный реестр открыт, материалы дела открыты, налоговая ведомость открыта. Ничего из этого от вас не спрятано — просто никто не принесёт это вам сам, и торги не остановятся, пока вы смотрите.

Эта страница описывает категории требований, которые снова и снова встречаются в Miami-Dade и Broward. Она не может сказать вам, что именно лежит на конкретном объекте, и ничто на ней не является юридической консультацией. Единственный способ узнать — title search (проверка юридической чистоты титула) по этому самому адресу, прочитанная тем, кто квалифицирован её читать.

Единственный вопрос, который меняет всё

Прежде всего остального: какой именно lien взыскивается? Продажа в рамках foreclosure распоряжается теми интересами, которые стояли позади lien, из-за которого возникло дело. Того, что стояло впереди него, она не касается.

Значит, если истец — держатель первой ипотеки, большая часть зарегистрированного против объекта стоит позади продажи. Если же истец — вторая ипотека, ассоциация домовладельцев или кондоминиума либо любой другой младший держатель lien, то первая ипотека никуда не делась к моменту вашей победы, и вы только что купили дом с чужой ипотекой на нём по аукционной цене, которая исходила из обратного. В собственном ответе Clerk «приоритетные ипотеки» названы ровно тем видом обременения, которое сохраняется.

Всё это можно узнать заранее и бесплатно. Номер дела опубликован в календаре торгов; материалы дела показывают, кто подал иск и на основании какого документа; final judgment называет взысканный lien. Объект, который выглядит невозможно дёшево для своей улицы, чаще всего оказывается взысканием младшего держателя lien.

Порядок приоритета не определяется на торгах и не определяется размером сумм. Его определяет то, что и в каком порядке зарегистрировано, и то, как дело было заявлено и как вручались документы. Это вопрос к специалисту по титулу, а когда речь о реальных деньгах — к адвокату (attorney), а не к участнику торгов, читающему объявление.

Откуда берутся номер дела и решение суда

Неуплаченные налоги на недвижимость остаются с домом

Налоги на недвижимость привязаны к объекту, а не к человеку, который их не заплатил. Clerk перечисляет налоги среди обременений, которые сохраняются, и покупатель, который их проигнорировал, просто перенёс счёт на себя, а не закрыл его.

Это важнее, чем кажется по арифметике, потому что неуплаченные налоги — ещё и начало совсем другого аукциона. Просроченный счёт превращается в tax certificate (налоговый сертификат), и через два года его держатель вправе подать заявление на торги tax deed (продажу объекта за налоговую задолженность) — отдельный процесс, который в Broward ведёт другое ведомство, на другой площадке и с другими сроками. Объект может двигаться к обеим продажам одновременно.

Кто какую продажу ведёт в Broward и на какой площадке

Взносы кондоминиума и HOA — местная ловушка

Именно здесь сторонние покупатели в Miami-Dade и Broward страдают чаще всего, потому что правило, которое ходит по рукам, — не то правило, которое применяется к ним. Предел, который все повторяют, — «safe harbour», ограничивающий, сколько неуплаченных взносов можно потребовать с нового собственника, — был написан для кредитора, который проводит foreclosure и принимает титул, или для его правопреемника. Постороннее лицо, купившее квартиру на торгах, в эту категорию очевидным образом не попадает.

Мы не станем публиковать здесь никакую цифру. Применяется ли к вам какой-либо предел, к чему именно он применяется и как он соотносится с собственными документами ассоциации — это вопросы, неверные ответы на которые стоят дорого, и они по-разному решаются для ассоциации кондоминиума и для ассоциации домовладельцев (HOA).

Что вы можете сделать до торгов — вполне конкретно: запросить у ассоциации estoppel (официальную справку о сумме задолженности) по этой квартире, прочитать декларацию и поручить адвокату сказать вам, что покупатель на судебных торгах на самом деле должен по этому конкретному объекту. В округе, где значительная доля аукционного предложения — это кондоминиумы, такая проверка не факультативна.

Сверху добавьте вопрос о специальных взносах. Рынок кондоминиумов Южной Флориды проходит через режим обязательных инспекций по сроку службы здания и исследований резервов на конструктивную целостность, и квартира может быть в порядке, без долгов по взносам — и всё равно нести пятизначный взнос, который придёт независимо от того, сколько вы за неё заплатили.

Code enforcement и открытые разрешения

Lien от code enforcement (муниципального надзора за соблюдением строительных норм) и открытые разрешения на строительство — это тихая категория. На фотографии в объявлении их не видно, и они могут не давать вам сдавать, продавать или страховать объект, пока не будут закрыты, а это обычно означает сделать работу, которую не сделал прежний собственник, и заплатить за закрытие дела.

Разберитесь с юрисдикцией до того, как начнёте искать. В Broward почти все живут в границах муниципалитетов, поэтому органом выступает город. В Miami-Dade 43.5% округа — 1,233,658 человек — живут на неинкорпорированной территории, где никакой мэрии нет и органом надзора выступает округ. Проверите не ту инстанцию — и дело вернётся «чистым».

Дороже всего обходится версия с работами без разрешения. Переделанный гараж, застеклённая терраса или перекрытая крыша без разрешения становятся вашей проблемой в момент перехода титула, а в зоне High Velocity Hurricane Zone — а это Miami-Dade и Broward и больше нигде во Флориде — приведение окон, дверей и кровли к нормам означает продукцию, имеющую Notice of Acceptance округа Miami-Dade или Broward. Общефлоридского одобрения продукта здесь недостаточно. Бюджет ремонта, собранный по средним ценам по Флориде, ошибается на десятки тысяч.

Заложите эту сумму в потолок до торгов

Федеральный налоговый lien — это знак «стоп»

Если проверка титула выявила lien Налоговой службы США (Internal Revenue Service), остановитесь и обратитесь к адвокату до торгов. Когда Соединённые Штаты держат lien на объекте, продаваемом на судебных торгах, федеральный закон может дать государству срок после продажи, в течение которого оно вправе выкупить объект у покупателя, — окно, которое обычно описывают как 120 дней.

Мы не сверяли эту цифру с федеральным статутом для этой страницы и не проверяли её (not verified), а потому не будем повторять её так, будто проверили. Что мы скажем: это единственная категория, где риск — не строка в таблице, а сам объект, и час работы адвоката стоит по сравнению с этим ничтожно мало.

То же чутьё применимо ко всему в отчёте о титуле, чего вы не узнаёте: lis pendens по другому делу, судебное решение на незнакомое имя, сервитут, муниципальный специальный взнос. Вопрос здесь никогда не «насколько это плохо?», а «кто может мне это объяснить до срока внесения депозита?».

Tax deed — это не та же покупка

Если объект выставлен на торги tax deed, а не на продажу в рамках ипотечного foreclosure, почти всё на этой странице меняет форму. Материалы Broward по tax deed прямо говорят, что такой deed (акт о передаче права собственности) не очищает объект от прочих lien. И в отличие от foreclosure, здесь есть право выкупа: по статуту Флориды § 197.472(1) должник по налогам может выкупить объект до момента фактической выдачи tax deed.

Эти две продажи постоянно смешивают, в том числе люди, которые уже покупали на одной из них. Выясните, на каких торгах находится объект, прежде чем делать что-либо ещё: в Broward их ведут два разных ведомства на двух разных сайтах с двумя разными правилами по депозиту, а в Miami-Dade обе ведёт одно ведомство.

Как Miami-Dade ведёт обе продажи через одно ведомство

Что сделать перед торгами

Ничто из этого не требует от вас быть юристом. Требуется смотреть, в фиксированном порядке, и останавливаться там, где что-то не сходится.

Поднимите дело, а не только объявление: Найдите номер дела в календаре торгов, прочитайте материалы дела и final judgment и установите, какой lien взыскивается. Если это не первая ипотека, считайте всё остальное на этой странице актуальным для вас.
Закажите title search по этому самому адресу: Поиск по участку, а не по имени и не по последней сделке, которую вы помните. Вы покупаете то, что останется после продажи, и это единственный документ, который это описывает.
Получите estoppel от ассоциации: В письменном виде, по этой квартире, до срока внесения депозита. Спросите, сколько числится долга и какую позицию ассоциация занимает по поводу того, сколько должен покупатель на судебных торгах.
Проверьте code enforcement и разрешения в нужной юрисдикции: Муниципалитет — или округ, если адрес на неинкорпорированной территории. Ищите открытые дела, открытые разрешения и работы, которые явно делались без них.
Проверьте налоговую ведомость: Неуплаченные налоги на недвижимость остаются с объектом, и они же покажут вам, не начался ли по тому же дому процесс tax deed.
Всё непонятное несите адвокату: Особенно федеральный налоговый lien, незнакомое судебное решение или позицию ассоциации, которую вы не можете согласовать с прочитанным. До срока внесения депозита, а не после торгов.

А затем заложите найденное в потолок. Сохраняющийся lien сам по себе не повод уходить — это число, и место числа в максимальной ставке. Сделку губит то, что его находят потом.

Откуда это взято

FAQ broward.realforeclose.com — собственное заявление Clerk о том, что судебные решения, приоритетные ипотеки, налоги и lien могут сохраниться, что покупатель принимает титул со всеми дефектами и обременениями и что чистота титула не гарантируется.
broward.realtaxdeed.com — tax deed не очищает объект от прочих lien; статут Флориды § 197.472(1) о праве выкупа, которое там есть и которого нет на торгах foreclosure.
Бюро переписи США, через tasks/research-geo-seo.md — 1,233,658 человек, 43.5% округа Miami-Dade, живут на неинкорпорированной территории.
Положения Строительного кодекса Флориды для High Velocity Hurricane Zone действуют только в Miami-Dade и Broward и требуют продукции с окружным Notice of Acceptance.
Сознательно не указано здесь и сознательно не утверждается: любая цифра предела safe harbour для ассоциаций, любое правило о младших lien сверх того, что публикует Clerk, и срок федерального права выкупа.

NewLevel Investment RE — брокерская компания по недвижимости. Мы не адвокаты, и это не юридическая консультация (not legal advice) и не заключение о титуле. Какие требования переживут конкретную продажу, зависит от записей по этому объекту и истории этого дела: закажите независимую title search и привлеките адвоката (attorney) по недвижимости во Флориде до торгов, каждый раз.

Miami-Dade →Broward →

Читайте дальше

Как на самом деле проходят торгиОт final judgment до certificate of title и что делает участник торгов на каждом шаге в обоих округах. Вы выиграли. Что дальшеОтсчёт до оплаты остатка, сборы сверх ставки, certificate of title и жилец, которого никто не закладывает в бюджет. Калькулятор максимальной ставкиПревратите найденное при проверке титула в потолок, которого вы сможете придерживаться в день торгов. Покупка на аукционе вместе с намиМы поднимаем титул, оцениваем ремонт снаружи и вместе с вами назначаем число до торгов.

Вопросы

Прямые ответы.

Остались сомнения? Спросите нас прямо в форме выше. Каждое сообщение читает живой человек.

Стирает ли продажа в рамках foreclosure во Флориде все обременения объекта?

Нет, и FAQ самой аукционной площадки это подтверждает: могут сохраниться судебные решения, приоритетные ипотеки, налоги и другие lien; победивший участник принимает титул со всеми дефектами и обременениями, а Clerk чистоту титула не гарантирует. Что именно снимает продажа, зависит от приоритета взысканного lien и от того, как было заявлено дело. Единственный надёжный способ выяснить это по конкретному объекту — title search до торгов.

Стираются ли долги перед HOA и кондоминиумом на аукционе foreclosure?

Не так, как большинству рассказывали. Предел safe harbour, который цитируют на форумах, был написан для кредитора, который проводит foreclosure и принимает титул, а не для постороннего покупателя квартиры на торгах, и для ассоциации кондоминиума он работает иначе, чем для ассоциации домовладельцев. Мы не будем публиковать цифру, потому что неверная цифра здесь стоит реальных денег. Запросите у ассоциации estoppel по этой квартире до срока внесения депозита и поручите адвокату сказать, что на самом деле должен покупатель на судебных торгах.

Переживают ли продажу неуплаченные налоги на недвижимость?

Да. Налоги на недвижимость привязаны к объекту, а не к человеку, который их не заплатил, и Clerk перечисляет налоги среди обременений, которые могут сохраниться. Они же сами по себе являются тревожным сигналом: неуплаченные налоги превращаются в tax certificate, и через два года его держатель вправе подать заявление на торги tax deed. Объект может одновременно двигаться и к продаже в рамках foreclosure, и к продаже tax deed.

Что будет, если взыскивается вторая ипотека?

Тогда первая ипотека никуда не исчезает, и тот, кто выиграл торги, владеет объектом, к которому она по-прежнему прикреплена. Это самая дорогая ошибка прочтения на аукционе foreclosure во Флориде и при этом самая легко предотвратимая: номер дела в календаре торгов ведёт к материалам дела, а материалы дела и final judgment говорят, какой lien стал основанием иска. Объект, который выглядит слишком дёшево для своей улицы, очень часто оказывается взысканием младшего держателя lien.

Может ли lien от code enforcement перейти ко мне после покупки на торгах?

Дела code enforcement и открытые разрешения входят в число того, что может прийти вместе с объектом, и они могут не давать вам сдавать, продавать или страховать его, пока не будут закрыты. Проверяйте нужную юрисдикцию: в большей части Broward это муниципалитет, а на 43.5% территории Miami-Dade, которая неинкорпорирована, — округ. Дороже всего обходятся работы без разрешения, потому что в зоне High Velocity Hurricane Zone приведение окон, дверей и кровли к нормам требует продукции с Notice of Acceptance округа Miami-Dade или Broward, а не только общефлоридского одобрения.

А если на объекте есть lien Налоговой службы США?

Считайте это поводом остановиться и позвонить адвокату до торгов. Когда Соединённые Штаты держат lien на объекте, продаваемом на судебных торгах, федеральный закон может дать государству срок после продажи, в течение которого оно вправе выкупить объект у покупателя, — его часто описывают как 120 дней, хотя мы не сверяли это с федеральным статутом и не будем повторять как факт. Риск здесь — сам объект, а не строка в бюджете, и именно поэтому профессиональная консультация тут обходится дешевле всего.

Покупка tax deed чище, чем покупка на foreclosure?

Она другая, а не чище. Материалы Broward по tax deed указывают, что такой deed не очищает объект от прочих lien, и в отличие от ипотечного foreclosure здесь есть право выкупа: по статуту Флориды 197.472 собственник может выкупить объект до выдачи tax deed. В Broward эти две продажи ведут разные ведомства, на разных площадках, с разными правилами по депозиту и разными сроками. Установите, на каких торгах находится объект, прежде чем делать что-либо ещё.

Нужна ли мне title search, если я торгуюсь на небольшую сумму?

Да. Размер вашей ставки ограничивает то, что вы можете потерять на самой ставке; он не ограничивает то, что вы можете унаследовать вместе с объектом. Сохранившаяся первая ипотека, уже начавшийся процесс tax deed или требование ассоциации могут превысить цену покупки в несколько раз. Title search — самая дешёвая позиция во всей сделке и единственная, которая говорит вам, что вы на самом деле покупаете.