Lo que su puja ganadora no borra.

El FAQ de la plataforma de subastas lo dice con más franqueza de la que se atrevería cualquier correduría. Cuando le preguntan si la subasta borra los demás gravámenes de una propiedad, responde que no: puede haber otros gravámenes — sentencias, hipotecas de mayor prioridad, impuestos u otros — que sobreviven a la venta. El postor ganador toma el título sujeto a todos los defectos, gravámenes, cargas y asuntos que conozca o pudiera llegar a conocer. Y después: la oficina del Clerk no garantiza un título limpio.

Lea con cuidado la parte del medio. «Pudiera llegar a conocer» es todo el juego. El registro público está abierto, el expediente del caso está abierto, el padrón de impuestos está abierto. Aquí nada se le esconde; simplemente nadie se lo entrega, y la subasta no se detiene mientras usted mira.

Antes que nada: ¿qué gravamen se está ejecutando? Una subasta de foreclosure dispone de los intereses que estaban detrás del gravamen que originó el caso. No toca lo que estaba delante.

Entonces, si quien demanda es el titular de la primera hipoteca, casi todo lo registrado contra la propiedad queda detrás de la subasta. Si quien demanda es una segunda hipoteca, una asociación de propietarios o de condominio, o cualquier otro acreedor de menor rango, la primera hipoteca sigue ahí cuando usted gana, y acaba de comprar una casa con la hipoteca de otra persona encima, a precio de subasta y con la suposición de que no la tenía. La propia respuesta del Clerk menciona las «hipotecas de mayor prioridad» como exactamente el tipo de carga que sobrevive.

Esto se puede saber de antemano y es gratis. El número de caso está publicado en el calendario de subastas; el expediente dice quién demandó y sobre qué instrumento; la sentencia final nombra el gravamen. Una propiedad que se ve imposiblemente barata para la calle donde está suele ser, más veces de las que no, un acreedor de menor rango ejecutando.

Los impuestos de propiedad se pegan a la propiedad, no a la persona que no los pagó. El Clerk menciona los impuestos entre las cargas que sobreviven, y el comprador que los ignora no borró la cuenta: solo la mudó.

Importa más de lo que sugiere la aritmética, porque los impuestos sin pagar también son el inicio de otra subasta completamente distinta. Una cuenta morosa se convierte en un tax certificate y, después de dos años, el tenedor del certificado puede solicitar una subasta de tax deed: otro proceso, con otra oficina en Broward, en otra plataforma y con otros plazos. Una propiedad puede ir camino de las dos subastas al mismo tiempo.

Aquí es donde más se golpean los compradores en Miami-Dade y Broward, porque la regla que circula no es la regla que les aplica. El tope que todo el mundo repite — el «safe harbour» que limita cuánta cuota atrasada se le puede cobrar a un dueño nuevo — se escribió para el prestamista que ejecuta y se queda con el título, o para su cesionario. Un tercero que compra la unidad en la subasta no está claramente en esa categoría.

No vamos a publicar un número aquí. Si le aplica algún límite, sobre qué le aplica y cómo se combina con los documentos de la asociación son preguntas con respuestas equivocadas muy caras, y además funcionan distinto en un condominio que en una HOA.

Lo que sí puede hacer antes de pujar es concreto: pídale a la asociación una carta de estoppel sobre esa unidad, lea la declaración de condominio y haga que un abogado le diga qué debe de verdad un comprador en subasta judicial sobre esa propiedad. En un condado donde buena parte del inventario de subasta es condominio, esta no es diligencia opcional.

Las multas de code enforcement y los permisos abiertos son las silenciosas. No salen en la foto del anuncio y pueden impedirle rentar, vender o asegurar la propiedad hasta resolverlas, lo que normalmente significa hacer el trabajo que el dueño anterior no hizo y después pagar para cerrar el caso.

Averigüe la jurisdicción antes de empezar a buscar. En Broward casi todo el mundo vive dentro de un municipio, así que la ciudad es la autoridad. En Miami-Dade, el 43.5% del condado — 1,233,658 personas — vive en territorio no incorporado, donde no hay alcaldía a la cual llamar y la autoridad de código es el condado. Busque en la equivocada y el expediente le sale limpio.

El trabajo sin permiso es la versión que más cuesta. Un garaje convertido, un patio cerrado o un techo nuevo sin permiso detrás pasa a ser problema suyo en el momento en que cambia el título, y en la High Velocity Hurricane Zone — que son Miami-Dade y Broward y ningún otro condado de Florida — poner ventanas, puertas y techos a código exige productos con un Notice of Acceptance de Miami-Dade o de Broward. Una aprobación estatal de producto no alcanza aquí. Un presupuesto de reparaciones armado con precios genéricos de Florida se equivoca por decenas de miles.

Si el estudio de título muestra un gravamen del Internal Revenue Service, deténgase y consiga un abogado antes de pujar. Cuando Estados Unidos tiene un gravamen sobre una propiedad vendida en subasta judicial, la ley federal puede darle al gobierno un período después de la venta para redimir la propiedad al comprador: una ventana que suele describirse como de 120 días.

No verificamos esa cifra contra el estatuto federal para esta página y no la vamos a repetir como si lo hubiéramos hecho. Lo que sí decimos es que esta es la única categoría donde lo que está en juego no es una línea en una hoja de cálculo sino la propiedad misma, y el costo de una hora de abogado es insignificante al lado de eso.

Si la propiedad está en una subasta de tax deed y no en una de foreclosure, casi todo lo de esta página cambia de forma. El material de tax deed de Broward dice sin rodeos que la escritura no limpia otros gravámenes. Y a diferencia del foreclosure, aquí sí hay derecho de redención: bajo el Estatuto de Florida § 197.472(1) el dueño moroso puede redimir hasta que el tax deed efectivamente se emita.

Las dos subastas se confunden constantemente, incluso entre gente que ya compró en una de ellas. Verifique en cuál está una propiedad antes de hacer cualquier otra cosa: en Broward las manejan dos oficinas distintas en dos sitios web distintos con dos reglas de depósito distintas, y en Miami-Dade una sola oficina maneja las dos.

Nada de esto exige que usted sea abogado. Exige que mire, en un orden fijo, y que se detenga cuando algo no cierre.