Cómo se corre de verdad una subasta en Florida.

En Florida el prestamista tiene que demandar. No existe el atajo de vender sin ir a corte: el caso pasa por el tribunal de circuito y solo cuando el juez dicta la sentencia final de foreclosure existe una fecha de subasta.

Esa sentencia vale la pena leerla, porque no es un formulario. El Estatuto de Florida § 45.031(1)(a) dice que la corte «ordenará al clerk vender la propiedad en subasta pública en un día determinado … en los términos y condiciones especificados en la orden o sentencia». Los términos viven en la sentencia. Por eso el Clerk de Broward publica el plazo del saldo como el mediodía del siguiente día hábil «o el plazo indicado en la sentencia»: la sentencia lo puede mover.

Y por eso el monto contra el que usted puja no es el valor de la casa. Es una cifra de sentencia, y normalmente el demandante puja con ella a modo de crédito. Si la plataforma muestra una puja máxima del demandante, ese es el número que en realidad tiene que superar.

Entre la sentencia y la subasta la propiedad se anuncia y aparece en el calendario de subastas en línea del condado. El costo de la publicación lo carga el demandante, y se vuelve a cobrar cada vez que la subasta se reprograma: el Clerk de Broward indica que el cargo de $70 por subasta electrónica del § 45.035(3) se paga «cada vez que la subasta se programa o se reprograma».

Trate el calendario como la única fuente viva. Programada no es vendida: las cancelaciones y las reprogramaciones son constantes, y una propiedad que miró hace quince días puede no existir el día de la subasta. En septiembre de 2026 el calendario de Miami-Dade traía entre 160 y 260 propiedades al mes en 11 a 13 sesiones, y el de Broward entre 160 y 240 en 16 a 18: días más grandes en Miami-Dade, más días en Broward. Esos números los contamos nosotros sobre los calendarios en vivo; ningún condado publica la estadística.

Los dos condados corren sus subastas de foreclosure en línea por RealAuction: miamidade.realforeclose.com y broward.realforeclose.com. El registro es global — un solo usuario sirve en todos los sitios de RealAuction — pero el dinero no. La plataforma lo dice claro: «cada condado maneja sus propios fondos». Un depósito en Broward no le sirve en Miami-Dade, y un depósito de foreclosure no le sirve en una subasta de tax deed.

El depósito es el 5% de su puja máxima prevista, por cada propiedad que espere ganar. Esa cifra es el Estatuto de Florida § 45.031(3) — «el mejor postor deberá depositar con el clerk el 5 por ciento de la puja final» — así que es ley de Florida, en todo el estado, e idéntica en los dos condados. No es una particularidad local, le hayan dicho lo que le hayan dicho.

Lo que sí es local es el reloj y el instrumento de pago. El estatuto dice que el depósito se entrega «al momento de la subasta»; el § 45.031(10) permite además que el clerk «exija a los postores adelantar fondos suficientes», y los dos clerks lo exigen. Los dos fijan las 3:00 PM ET del día hábil anterior para los depósitos en ventanilla. Miami-Dade acepta efectivo o cheque de gerencia en ventanilla, o transferencia, que según su propia guía necesita dos días hábiles completos. Broward acepta efectivo, cheque de gerencia o transferencia, y la página del Clerk además menciona money order.

Usted ingresa el número más alto que está dispuesto a pagar y la plataforma puja por usted, en incrementos de $100, solo hasta donde haga falta. La descripción es de RealAuction: el sistema «ingresa una puja en su nombre por $100.00 más que el siguiente mejor postor» y se detiene cuando llega a su máximo.

No hay hora fija de cierre. Cualquier puja hecha con menos de 30 segundos en el reloj que suba la puja más alta extiende la subasta un minuto completo, y una modificación que no sube la puja más alta no la extiende. Por eso una propiedad con dos postores decididos puede correr un cuarto de hora después de su cierre anunciado, y por eso «cuánto dura la subasta» no tiene mejor respuesta que «hasta que nadie suba».

Antes de que abra una propiedad usted puede subir, bajar o cancelar su puja. Una vez abierta, solo puede subir. Las pujas idénticas anteriores a la subasta se resuelven a favor de quien la ingresó primero. Broward corre sus propiedades en orden de número de caso.

El saldo de su puja, más el cargo de registro del tribunal, vence a las 12:00 PM ET del siguiente día hábil, o en el plazo que fije la sentencia cuando la sentencia fija uno. Si va a pagar por transferencia, la regla de Broward es que debe estar *iniciada* en su banco a esa hora, que es lo contrario de la regla del depósito, donde el dinero tenía que haber llegado.

El cargo de registro es el Estatuto de Florida § 28.24(11)(a): 3% de los primeros $500 y 1.5% de cada $100 adicional. Sale cerca del 1.5% de toda la puja, y es de toda la puja, no del saldo. El § 45.035(3) lo aclara: un depósito adelantado no está sujeto al cargo de registro mientras solo asegura su derecho a pujar, pero «al aceptarse la puja ganadora» el depósito del ganador sí queda sujeto.

Hay dos cargos que le van a citar como costo del comprador y no lo son. El cargo de $70 por hacer y certificar la venta y el otro de $70 por realizarla de forma electrónica se le cobran al demandante bajo el § 45.035. Quien todavía cite $60 por cualquiera de los dos está trabajando con la versión del estatuto anterior a 2021.

Si paga a tiempo, el Clerk emite un certificado de venta. Todavía no es dueño. Bajo el § 45.031(5) cualquier parte puede objetar el monto de la puja dentro de los 10 días siguientes a esa emisión, y solo cuando pasan los diez días sin objeción el clerk emite el certificado de título y, en palabras del estatuto, la venta queda confirmada y el título pasa.

Broward lo pone en términos operativos: un certificado de título puede emitirse «después de que hayan transcurrido diez (10) días completos desde la emisión del Certificado de Venta y siempre que no haya otra acción relacionada con el procedimiento». Esa segunda parte pesa: una moción presentada en el caso puede frenar su título.

Y ahí se acabó. El Estatuto § 45.0315 permite al deudor ponerse al día solo hasta lo que ocurra después entre la emisión del certificado de venta y el plazo fijado en la sentencia, y luego lo dice sin rodeos: «de lo contrario, no hay derecho de redención». En un foreclosure hipotecario de Florida no existe período de redención después de la subasta.

Pierde el depósito y la subasta se anula. El Clerk de Broward describe qué hace después ese dinero: paga el cargo de registro no reembolsable y el costo de volver a publicar la subasta, y lo que quede se aplica a la sentencia. La propiedad vuelve al calendario.

En Miami-Dade se emite un Certificate of Incomplete Sale y el depósito paga la nueva publicación de la misma manera. Broward no publica un veto al postor por el simple hecho de no pagar el saldo de un foreclosure — su veto de dos fechas es por pujar de mala fe — pero su lado de tax deed es más duro: incumplir un tax deed desactiva su cuenta de RealAuction por un año.

La lectura práctica es que ese 5% es el costo de una puja que no puede fondear. Decida su techo antes de que abra la subasta y tenga el dinero listo antes del plazo, no encima de él.

El procedimiento en este tema se vence rápido, y eso incluye las páginas de los propios condados: el FAQ de foreclosure de Miami-Dade todavía trae días de subasta de un aviso de 2009, y una dirección de tax deed de Broward que media internet sigue enlazando lleva años muerta. Todo lo anterior se verificó en septiembre de 2026 contra los dos Clerks, el condado, las plataformas y los estatutos, y lo volvemos a revisar.

Antes de una subasta en la que de verdad va a pujar, confirme tres cosas con la propia oficina: la fecha en el calendario en vivo, el plazo del depósito para el instrumento que va a usar, y el plazo del saldo que fija esa sentencia en particular. Ninguna toma más que una llamada.